تهران زیر سایه فرسودگی؛ نسخه شهرداری برای نجات محلهها از زلزله – هشت صبح
به گزارش هشت صبح و به نقل از مهر :
به گزارش خبرنگار مهر، تهران در میان ساختمانهای بلند و خیابانهای پرترددش، بخشهایی دارد که گذر زمان، فرسودگی و مشکلات مالکیتی و کالبدی، آنها را به یکی از جدیترین مسائل مدیریت شهری تبدیل کرده است؛ ساختمانهایی که در شرایط عادی نیز کیفیت زندگی ساکنان را کاهش میدهند و در زمان وقوع حوادثی مانند زلزله، میتوانند به کانون خطر تبدیل شوند.
نوسازی این محدودهها سالهاست در دستور کار مدیریت شهری قرار دارد، اما پیچیدگیهای حقوقی، کوچک بودن قطعات، کمبود پارکینگ، عرض کم معابر و هزینههای ساختوساز باعث شده روند نوسازی در همه نقاط تهران با سرعت یکسان پیش نرود. به همین دلیل، شهرداری تهران در کنار نوسازی پلاک به پلاک، به سمت تجمیع املاک، پروژههای محلهمحور و ارائه مشوقهای ساختمانی حرکت کرده است.
زاکانی: نوسازی بافت فرسوده باید به تأمین مسکن و ایمنی محلهها برسد
علیرضا زاکانی، شهردار تهران، در نشست بررسی برنامههای حوزه مسکن و نوسازی بافتهای فرسوده، بر ایجاد ظرفیت ساخت مسکن در این محدودهها تأکید کرد و گفت نوسازی باید با استفاده از الگوهایی مانند «شهرک الگو»، «اجارهداری حرفهای»، «مسکن اجتماعی» و همچنین ارتقای کیفیت سرانهها و ایمنی نوسازی دنبال شود.
زاکانی تأکید کرد مدیریت شهری به دنبال سوداگری در حوزه مسکن نیست و هدف، ایجاد ظرفیت برای تأمین مسکن با قیمت مناسب است. به گفته شهردار تهران، استفاده از ظرفیت بافتهای فرسوده میتواند همزمان با نوسازی ساختمانها، به حل بخشی از مسئله مسکن در پایتخت نیز کمک کند.
شهردار تهران همچنین بر اجرای طرح ۲۲ محله الگو تأکید کرد و گفت این محلهها در سه دسته قرار میگیرند و باید برای هرکدام مدل مشخصی از بازآفرینی تعریف شود. بهویژه در محلههایی که مردم هماکنون در آنها سکونت دارند، لازم است الگوی نوسازی بهگونهای طراحی شود که ضمن حفظ سکونت و منافع ساکنان، امکان ارتقای کیفیت محیط شهری نیز فراهم شود.
او همچنین بر تعیین تکلیف پروژهها و مشخص شدن مسئول هر پروژه تأکید کرد و گفت حقوق شهر نباید در فرآیند نوسازی نادیده گرفته شود. زاکانی در تشریح سهم طرفین نیز اعلام کرد که ۵۵ درصد شامل حق تفکیک و شوارع با شهرداری و ۴۵ درصد با سازندگان است.
این اظهارات نشان میدهد رویکرد مدیریت شهری نسبت به بافت فرسوده صرفاً تخریب ساختمانهای قدیمی و ساخت واحدهای جدید نیست، بلکه تلاش میشود نوسازی در قالب یک برنامه گستردهتر برای تأمین مسکن، ارتقای ایمنی و بهبود کیفیت محلهها دنبال شود.
پروژههای کوچکمقیاس؛ نوسازی از دل محلهها
علیاصغر کمالیزاده، مدیرعامل سازمان نوسازی شهرداری تهران، نیز با اشاره به برنامههای این سازمان از پیگیری پروژههای کوچکمقیاس در سطح محله و منطقه خبر داده است. پروژههایی مانند باغ آذری و مقدم در همین چارچوب دنبال میشوند تا نوسازی تنها به طرحهای بزرگ و متمرکز محدود نماند.
کمالیزاده تأکید کرده است سازمان نوسازی به دنبال کسب سود از پروژههای مسکن نیست و موفقیت این طرحها زمانی محقق میشود که امکان تأمین مسکن با قیمت تمامشده برای شهروندان فراهم شود.
بر اساس آمار اعلامشده از سوی سازمان نوسازی، مجموع پروژههای مسکن این سازمان به ۱۹ هزار و ۳۱۶ واحد میرسد که بخشی از آنها در مرحله ساخت قرار دارند و بخشی نیز در انتظار انعقاد قرارداد یا رفع موانع اجرایی هستند.
مناطق؛ هر محله با نسخهای متفاوت برای نوسازی
گستردگی بافت فرسوده در تهران باعث شده عملکرد مناطق مختلف نیز متناسب با شرایط هر محدوده دنبال شود. بر اساس آمار موجود، منطقه ۱۲ با حدود ۵۸۶ هکتار بیشترین وسعت بافت فرسوده را در میان مناطق پایتخت دارد و پس از آن منطقه ۱۱ با ۳۷۱ هکتار و منطقه ۱۰ با ۳۴۲ هکتار قرار دارند. مناطق ۱۵، ۱۶، ۱۷ و ۱۸ نیز از دیگر محدودههایی هستند که بخش قابلتوجهی از بافت فرسوده تهران را در خود جای دادهاند.
در منطقه ۱۲، گستردگی بافت فرسوده در کنار وجود محدودههای تاریخی، نوسازی را به موضوعی پیچیده تبدیل کرده است؛ چراکه در این محدودهها علاوه بر ایمنی ساختمانها، حفظ هویت تاریخی و تعیین تکلیف املاک نیز باید همزمان مورد توجه قرار گیرد.
در منطقه ۱۱، روند نوسازی با تمرکز بر پلاکهای فرسوده و تجمیع املاک دنبال شده و طی سال جاری ۱۰۰ پلاک فرسوده نوسازی شده است. همچنین طرحهای تجمیع پلاکها در این منطقه در حال پیگیری است تا قطعات کوچک و پراکنده امکان ورود به پروژههای مناسبتر و ایمنتر را پیدا کنند.
در منطقه ۱۰ نیز که یکی از متراکمترین محدودههای پایتخت به شمار میرود، حدود ۶۵ درصد از بافت فرسوده نوسازی شده است. مدیریت شهری منطقه در کنار ادامه روند نوسازی، بر رفع موانع حقوقی، تعیین تکلیف املاک و فراهم کردن شرایط برای ورود بیشتر مالکان به فرآیند بازسازی تأکید دارد.
در منطقه ۱۶ نیز یکی از اقدامات مهم، آزادسازی و رفع موانع از ۴۳۰ پلاک در محدوده نازیآباد برای فراهم شدن زمینه اجرای طرحهای نوسازی بوده است. این اقدام میتواند مسیر را برای تجمیع املاک و اجرای پروژههایی که در مقیاس محلهای امکان ایجاد تغییرات بیشتری دارند، هموار کند.
در منطقه ۱۵ نیز محلههایی مانند شوش همچنان با حجم قابلتوجهی از بافت فرسوده مواجهاند و برنامههای نوسازی در این محدودهها دنبال میشود. مناطق ۱۷ و ۱۸ نیز از دیگر مناطق جنوبی تهران هستند که مسئله فرسودگی و ناپایداری ساختمانها در آنها اهمیت ویژهای دارد.
پلاک به پلاک؛ نوسازی از یک ملک آغاز میشود
یکی از مسیرهای نوسازی در تهران، همان رویکرد «پلاک به پلاک» است؛ یعنی مالک یک ملک فرسوده میتواند با استفاده از مشوقهای پیشبینیشده، برای نوسازی ساختمان خود اقدام کند. این روش در شرایطی که امکان اجرای پروژههای بزرگمقیاس وجود ندارد، میتواند بهعنوان نقطه شروع نوسازی مورد استفاده قرار گیرد.
اما مسئله اینجاست که بسیاری از پلاکهای فرسوده تهران کوچک هستند و ساختوساز در آنها به تنهایی نمیتواند تمام نیازهای یک ساختمان استاندارد را تأمین کند. عرض کم قطعات، محدودیت تأمین پارکینگ، دسترسی نامناسب و شرایط معابر از جمله مشکلاتی است که در این محدودهها وجود دارد.
به همین دلیل، تجمیع پلاکها در کنار نوسازی انفرادی اهمیت پیدا میکند. در این شیوه، چند مالک میتوانند با تجمیع املاک خود، زمین بزرگتری برای ساخت در اختیار داشته باشند و امکان تأمین پارکینگ، فضای باز، دسترسی مناسبتر و ساختمان ایمنتر افزایش پیدا میکند.
مشوقها؛ ابزاری برای ورود مالکان
یکی دیگر از محورهای سیاست شهرداری تهران، استفاده از مشوقهای ساختمانی برای ترغیب مالکان به نوسازی است. افزایش تراکم، امکان انتقال تراکم به پلاک دیگر و برخی تخفیفهای مرتبط با فرآیند ساختوساز از جمله مشوقهایی هستند که برای کاهش هزینه و افزایش انگیزه مالکان در نظر گرفته شدهاند.
این مشوقها زمانی میتوانند اثرگذاری بیشتری داشته باشند که در کنار حل مشکلات مالکیتی و حقوقی قرار گیرند؛ چراکه در بسیاری از پلاکهای فرسوده، مشکل اصلی فقط هزینه ساخت نیست و اختلافات مالکیتی، وراثتی یا تعیین تکلیف زمین نیز مانع آغاز پروژه میشود.
بافت فرسوده فقط ساختمان فرسوده نیست
با وجود اهمیت نوسازی ساختمانها، بازآفرینی بافت فرسوده را نمیتوان تنها به تخریب چند ساختمان و ساخت واحدهای جدید محدود کرد. اگر معابر، شبکه دسترسی، پارکینگ، فضاهای عمومی، خدمات محلهای و زیرساختهای شهری همزمان ارتقا پیدا نکنند، نوسازی یک پلاک الزاماً به معنای نوسازی واقعی محله نخواهد بود.
به همین دلیل، حرکت از نوسازی یک ساختمان به سمت بازآفرینی محله یکی از چالشهای اصلی مدیریت شهری است؛ مسیری که در آن باید منافع مالکان، نیازهای ساکنان، ایمنی ساختمانها و منافع عمومی شهر به صورت همزمان دیده شود.
بافت ناپایدار؛ بخش دیگری از مسئله ایمنی تهران
در کنار بافت فرسوده، تهران با گستره قابلتوجهی از بافت ناپایدار نیز روبهروست. بر اساس آمار اعلامشده، مدیرعامل سازمان نوسازی شهرداری تهران می گوید حدود ۳ هزار و ۷۶۸ هکتار بافت ناپایدار در پایتخت وجود دارد که بخش عمده آن در مناطق ۴، ۱۸، ۲۰، ۱۷، ۱۶ و ۱۴ قرار گرفته است.
این موضوع اهمیت توجه به ایمنی ساختمانها را دوچندان میکند؛ چراکه «بافت ناپایدار» با «بافت فرسوده» یکسان نیست و بخشی از ساختمانهای ناپایدار ممکن است خارج از محدودههای رسمی بافت فرسوده قرار داشته باشند.
زلزله؛ هشداری برای ساختمانهای ناپایدار
اهمیت نوسازی زمانی بیشتر مشخص میشود که خطر زلزله در تهران را در نظر بگیریم. علی نصیری، رئیس سازمان پیشگیری و مدیریت بحران شهر تهران، اعلام کرده است که از آبان سال گذشته تا مرداد امسال حدود ۴۰۰ زمینلرزه در تهران ثبت شده که بزرگی آنها بین ۰.۴ تا ۴.۶ ریشتر بوده است.
به گفته نصیری، ایستگاههای لرزهنگاری امکان شناسایی دقیق محل، عمق، مشخصات و بزرگی زمینلرزهها را فراهم میکنند. در تهران نیز علاوه بر ایستگاههای موجود، سازمان مدیریت بحران یک دستگاه لرزهنگار را در عمق ۱۰۰ متری زمین نصب کرده است.
در نهایت، مجموعه این آمار و اقدامات نشان میدهد مسئله بافت فرسوده تهران دیگر صرفاً موضوعی مربوط به ساختمانهای قدیمی نیست؛ بلکه به ایمنی شهر، تأمین مسکن، کیفیت زندگی و تابآوری پایتخت گره خورده است. نوسازی میتواند از یک پلاک آغاز شود، با تجمیع چند ملک ادامه پیدا کند و در نهایت به بازآفرینی یک محله برسد؛ مسیری که موفقیت آن به میزان مشارکت مالکان، رفع موانع حقوقی و اجرای همزمان پروژههای زیرساختی و خدماتی وابسته است.
