شرایط و ضوابط صدور «دستور تخلیه ملک استیجاری» چیست؟ – تابناک

تابناک/حسین بشیری: چند دهه قبل یک ضرب المثل وجود داشت که در زمان حاضر به سبب تغییر قوانین معنا و مفهوم خود را از دست داده است.روزگاری بود که می گفتند «اجاره نشینی یعنی خوش نشینی».این ضرب المثل برای دوره ای بود که قانون حاکم بر روابط موجر و مستاجر منبعث از قانون سال ۱۳۵۶ بود که برای تخلیه ملک شرایط سخت گیرانه ای در نظر گرفته بود اما با تغییر قانون در سال ۱۳۷۶ شرایط تا حد زیادی تغییر کرد و مالکان توانستند برای تخلیه ملک خود از راهکارهای ساده تر و سریعتری بهره ببرند.

در موارد اجاره املاک غیر تجاری و اماکن تجاری بدون حق کسب و پیشه و سرقفلی در صورت وجود چند شرط در قرارداد اجاره موجر می تواند  ملک خود را تخلیه کند و صرفاً با تقدیم درخواست تخلیه و صدور دستور تخلیه توسط دادگاه به منظور خود برسد.اساسا دستور تخلیه بدون تشکیل جلسه رسیدگی و خارج از نوبت و فوری رسیدگی و صادر می شود اما در واقع در رویه عملی بسیاری از شعب شوراهای حل اختلاف در کشور با تشکیل جلسه و ابلاغ زمان جلسه به موجر و مستاجر برگزار می شود.این دستور قابل اعتراض و تجدید نظر خواهی نیست .

شرایط استفاده از دستور تخلیه چیست؟

برای این که بتوان از مزیت دستور تخلیه استفاده کرد، باید شرایط ذیل جمع باشد
۱: قرارداد اجاره مربوط به املاک غیر تجاری یا املاک تجاری، فاقد سرقفلی یا کسب و  پیشه باشد.
۲: در قرار داد مدت اجاره قید شده باشد.
۳: قرارداد اجاره در دو نسخه تنظیم و امضا شده باشد.
۴: دو شاهد ذیل قرارداد اجاره را امضا کرده باشند.
۵ مدت اجاره پایان یافته باشد.

طرفین دعوی دستور تخلیه چه کسانی هستند؟

دادخواست تخلیه از طرف موجر که خواهان نامیده می شود، علیه مستأجر که خوانده نامیده می شود، مطرح می شود.

مرجع صالح برای رسیدگی به دستور تخلیه

مرجع صالح برای تخلیه، شورای حل اختلاف محل وقوع ملک است اما  در مورد قراردادهای اجاره ی رسمی، می توان تخلیه ی ملک را از طریق اداره ی اجرای ثبت نیز پیگیری کرد.

نکته: تخلیه ی اماکن تجاری مشمول قانون روابط موجر و مستأجر سال ۵۶ در صلاحیت شورای حل اختلاف نیست و دادگاه حقوقی صالح به رسیدگی تخلیه ی این اماکن است.

نحوه ی اجرای دستور تخلیه

اجرای دستور تخلیه صادر شده توسط مقام قضایی نیاز به صدور اجراییه ندارد و توسط مأمور ابلاغ و اجرا می شود مأمور مکلف است، دستور تخلیه را ظرف ۲۴ ساعت به شخص مستأجر ابلاغ و در نسخه ی ثانی رسید دریافت کند و در صورت امتناع مستأجر از دادن ،رسید مراتب را در ابلاغ نامه، قید و ظرف سه روز نسبت به اجرای مفاد دستور، اقدام کند.

چنان چه موجر مبلغی را به عنوان ودیعه یا قرض الحسنه از مستأجر دریافت کرده باشد و یا سند تعهد آوری را موجر به عنوان تضمین از مستأجر گرفته باشد. اجرای دستور تخلیه منوط به تودیع و سپردن وجه و یا سند تعهد نزد اجرای احکام است.

در مورد اسناد درخواست صدور ،اجراییه جهت تخلیه ی مورد رسمی اجاره اجاره از دفترخانه ی تنظیم کننده ی سند به عمل می.آید. سردفتر پس از احراز هویت و صلاحیت درخواست کننده اوراق اجراییه را ظرف ۲۴ ساعت در سه نسخه با قید تخلیه ی عین مستأجره تهیه و جهت اقدام به دایره ی اجرای اسناد ثبت محل ارسال میکند.

برخی نکات کلیدی مرتبط با دعوی

(۱) اگر یکی از طرفین و یا هر دو طرف به جای امضا اثر انگشت خود را درج کنند، برخی از محاکم این قرارداد را از شمول دستور فوری تخلیه خارج میکنند و معتقدند باید حتماً قرارداد به امضای طرفین برسد.

(۲) در دعوای تخلیه صرفاً مالکیت منافع از طرف خواهان برای صدور دستور تخلیه کفایت میکند و لازم نیست خواهان مالک عین ملک نیز باشد. با این حال در رویه ی شوراهای حل اختلاف سند مالکیت نیز مطالبه میشود.

(۳) اگر موجر، مدعی ورود خسارت به ملک خود باشد یا طلبی از بابت آب، برق داشته باشد، باید نسبت به طرح دعوای مطالبه ی ضرر و زیان یا بدهی های مذکور اقدام و گواهی دفتر شعبه دادگاهی که دعوا در آن مطرح شده است را به دایره ی اجرا تحویل دهد تا از تحویل مبلغ ودیعه به میزان مورد ادعا به مستاجر، خودداری شود.

(۴) اگر مستأجر به عنوان تضمین تخلیه و یا تضمین پرداخت اجاره، چک و یا سندی به موجر داده باشد و این موضوع در قرارداد اجاره، ذکر شده باشد، در زمان تخلیه ی ملک این اسناد باید به مستأجر و یا اجرای احکام تحویل شود. در غیر این صورت ،ملک تخلیه نمیشود اگر موجر چک و یا سند مذکور را گم کرده باشد و یا به سرقت رفته باشد میبایست از دادگاه ،صالح حکمی مبنی بر مفقود شدن و یا سرقت چک صادر شود و پس از صدور و قطعیت رأی فوق نیازی به ارایه ی چک و یا سند به شورای حل اختلاف نیست.

(۵) ذیل قرارداد اجاره میبایست حتماً امضای دو نفر به عنوان شاهد درج شود و صرف حضور چند شاهد در زمان انعقاد قرارداد، کفایت نمی کند.

(۶) اگر چه ماده ی ۱۳ آیین نامه قانون روابط موجر و مستأجر سال ۷۶، امکان استمهال مستأجر در موارد فورس ماژور را برای یک بار و به مدت یک ماه پذیرفته است؛ ولی برخی از صاحب نظران معقتد هستند که این آیین نامه با روح قانون که بر فوریت تخلیه تأکید دارد منطبق نیست و نمیتوان به آن استناد کرد.

گرچه برخی از قضات معتقدند که برای تمدید قرارداد اجاره نیازی به دو نفر شاهد نیست و تمدید قرارداد اجاره بدون شاهد همان آثار قرارداد اولیه را دارد اما بسیاری از قضات هم هستند که نظر مخالف دارند و معتقدند برای استفاده از مزایای دستور تخلیه قرارداد تمدید هم باید مکتوب و با امضای دو شاهد باشد.

ملکی که در آن از طرف مالک اجازه احداث بنا به مستأجر داده و مستحدثاتی در آن ایجاد شده ،است قابل تخلیه نیست؛ زیرا اعیانی متعلق به تر بوده و مالک صرفاً میتواند اجاره بهای زمین را دریافت کند

(۷) اگر در دستور تخلیه اشتباهی رخ داده ،باشد از آن جا که دستور تخلیه یک دستور اداری است و حکم ،نیست مرجع صادر کنندهی ،دستور میتواند از دستور خود عدول کند و نیازی به ارجاع امر به مرجع بالاتر نیست.

(۸) اگر در ملک استیجاری در زمان ،تخلیه اثاث و وسایلی باشد و مستاجر نیز در زمان تخلیه حاضر نباشد میتوان با معرفی یک انبار عمومی به عنوان امین اموال وسایل را به انبار عمومی منتقل کرد.

(۹) در صورتی که دستور تخلیه ی مورد اجاره صادر شود و مستأجر، نسبت به اصالت قرارداد مستند ،دستور شکایتی داشته و یا مدعی تمدید قرارداد اجاره باشد. شکایت خود را به دادگاه عمومی محل وقوع ملک تقدیم میکند. اعلام شکایت، مانع اجرای دستور تخلیه نمیباشد. مگر این که دادگاه رسیدگی کننده، شکایت مستأجر را مدلل ،بداند در این صورت پس از اخذ تأمین متناسب با ضرر و زیان احتمالی موجر، قرار توقیف عملیات اجرایی تخلیه را صادر خواهد کرد.

مصوبه سران قوا و دستور تخلیه

مصوبه ۱۴۰۱/۲/۲۸ شورای عالی هماهنگی اقتصادی سران قوا الزام قانونی مهمی بود که برای هر موجر و مستاجری دانستنش واجب است.

در این مصوبه آمده است :با توجه به افزایش قابل توجه رشد اجاره بهاء در بهار سال ۱۴۰۱، سقف رشد اجاره بهای واحدهای مسکونی و استثنائات آن به شرح ذیل برای اجرا ابلاغ می گردد.

ماده ۱. کلیه قراردادهای اجاره واحدهای مسکونی در سال ۱۴۰۱ به استثناء موارد مندرج در ماده (۲) به صورت خودکار تا زمان تصویب قانون در مجلس شورای اسلامی و حداکثر به مدت یک سال و حداکثر با نرخ‌های زیر نسبت به قراردادهای موجود تمدید می گردد:

شهر تهران و سایر کلانشهرها ۲۵ درصد

سایر شهرها ۲۰ درصد

تبصره- توافق مالک و مستاجر با نرخ های کمتر از موارد فوق بلامانع است

ماده ۲. موارد استثناء شده از تمدید خودکار اجاره‌نامه‌ها به شرح زیر تعیین می‌گردد:

۱. در صورتی که مالک، ملک یا واحد مورد اجازه را به فروش رسانیده باشد و قرارداد فروش را به صورت رسمی یا در سامانه املاک و اسکان ثبت نموده و کد رهگیری دریافت نموده باشد.

۲. اگر مالک برای بازسازی یا تعمیر از مرجع ذی‌ربط مجوز اخذ نموده باشد.

۳. درصورتی‌که مستاجر در دوره اجاره قبلی با تشخیص شورای حل اختلاف یا مرجع قضایی، نسبت به انجام به موقع تکالیف اقدام ننموده باشد.

۴. عدم پذیرش افزایش مبلغ اجاره بهاء معادل درصدهای مصوب توسط مستاجر.

۵. درصورتی‌که فرزند مالک ازدواج رسمی انجام و برای سکونت به واحد مورد اجاره بر اساس تشخیص شورای حل اختلاف یا مرجع قضایی نیاز داشته باشد.

۶. درصورتی‌که مالک صرفاً دارای همین یک واحد مسکونی در همان شهر باشد و نیاز به سکونت وی در آن ملک به تأیید شورای حل اختلاف با مراجع قضایی رسیده باشد.

تبصره ۱: ملاک رسیدگی و بررسی حقوقی اختلافات اجاره بین موجر و مستاجر در شورای حل اختلاف با مراجع قضایی، اطلاعات ثبت شده در سامانه کد رهگیری املاک و اسکان می باشد.

تبصره ۲: مراجع قضائی و با شورای حل اختلاف مکلفند خارج از نوبت و حداکثر ظرف دو ماه نسبت به بررسی موارد اختلاف و صدور رای اقدام نمایند.

همانگونه که می بینید موارد استثنا در ماده ۲ شرح داده است که شاید مهمترین بخش آن عدم انجام تعهد مستاجر برای پرداخت اجرت المسمی تعیین شده در قرار داد است که موجب می شود مانع صدور دستور تخلیه برداشته شود.

پاسخ به چند پرسش مهم و کاربردی

پرسش: آیا دستور تخلیه صادره در اجرای قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۷۶ قابل عدول است؟ در صورتی‌که دستور صادره اشتباه باشد، راهکار قانونی برای جلوگیری از تضییع حقوق مستأجر چیست؟

با توجه به ماده ۵ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶، چنان‌چه مستأجر در مورد مفاد قرارداد ارائه شده از موجر مدعی هرگونه حقی باشد ضمن اجرای دستور تخلیه می‌تواند در مرجع صالح طرح شکایت نماید. به علاوه به موجب ماده ۱۷ آیین‌نامه اجرایی قانون مزبور مصوب ۱۳۷۸ حتی در صورتی‌که مستأجر نسبت به اصالت قرارداد ارائه شده توسط موجر و یا تمدید قرارداد اجاره ادعای حقی داشته باشد باز هم از موجبات تأخیر در اجرای دستور تخلیه نمی‌باشد مگر این‌که دادگاه صالح رسیدگی‌کننده به این ادعا (که می‌تواند دادگاه دیگری جز صادرکننده دستور تخلیه باشد)، شکایت را مدلل دانسته و پس از اخذ تأمین متناسب، قرار توقیف عملیات اجرایی را صادر کند؛ لذا راهکار قانونی جلوگیری از دستور تخلیه، عدول از دستور تخلیه توسط مقام قضایی صادرکننده آن نمی‌باشد و اساساً عدول از دستور، مجوز می‌خواهد که چنین تجویزی از سوی قانونگذار ملاحظه نمی‌شود. نظر اکثریت در نشست قضایی دادگستری بوشهر تا حدودی که عدول از دستور را مجاز نمی‌داند، همچنین اتفاق‌نظر نشست قضایی دشتی تا حدودی که با این نظر منطبق می‌باشد صحیح و قانونی است.

پرسش: از ناحیه دادگاه بدوی دستور تخلیه یک باب منزل حسب محتویات پرونده صادر و در مرحله اجرای دستور، مستأجر با ادعای مدارکی درخواست توقف کرده و بیان داشته که: دادگاه در صدور دستور تخلیه اشتباه کرده و موجبی برای چنین دستوری نبوده است. اینک با بررسی ادعای مستأجر در صورت صحت آن دادگاه چه تصمیمی می‌تواند اتخاذ کند؟

اگرچه سؤال مطروحه نارسا و مجمل است چنان‌چه به نظر می‌رسد که مقصود دستور تخلیه از طرف حاکم بر حسب مقررات قانون موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۷۶ است که در آن‌جا مقرر است در صورتی‌که اجاره با سند عادی و با گواهی دو نفر تنظیم شده باشد پس از انقضای مدت اجاره، با مراجعه موجر حاکم دستور تخلیه می‌دهد. در این‌جا، چون حاکم در خصوص تخلیه حکمی صادر نکرده، فقط برای اجرای مقررات قانونی دستور می‌دهد. اگر مستأجر دلیل کافی بر استحقاق خود به تصرف در ملک اقامه نماید مثلاً سند مالکیتی در خصوص ملک مورد دعوا ابراز دارد، حاکم می‌تواند با رسیدگی به این ادعا از دستور خود منصرف و مستأجر را هدایت به تقدیم دادخواست نزد محاکم عمومی کند در واقع به این وسیله دستور تخلیه متوقف می‌شود. لیکن در صورتی‌که دستور حاکم برای تخلیه در اجرای حکم صادره از دادگاه باشد حق دستور جلوگیری از حکم را ندارد.

پرسش: در صورت اعتراض ثالث به دستور تخلیه فوری ، تکلیف مرجع صادرکننده چیست؟

در صورتی که مستند دعوی اعتراض ثالث سند رسمی باشد دستور تخلیه اجرا نشده یا اجرای آن متوقف می‌شود؛ اگر سند عادی باشد مطابق مفاد ماده ۴۴ قانون اجرای احکام مدنی معترض ثالث در مهلتی که پیش‌بینی شده باید به دادگاه صالح مراجعه و طرح دعوی نماید، بدیهی است در صورتی که ظرف ۱۵ روز از تاریخ مهلتی که داده شده قرار یا گواهی مبنی بر تاخیر اجرای حکم یا دستور تخلیه را به قسمت اجرا ارائه نکند، عملیات اجرائی ادامه خواهد یافت؛ بنابراین در مدت‌های مذکور (یک هفته و ۱۵ روز) اجرای دستور تخلیه متوقف می‌شود.

پرسش: آیا دستور تخلیه صادره از سوی شورای حل اختلاف، قابلیت اعتراض و رسیدگی در دادگاه را دارد؟

با توجه به این‌که اولاً: در دعاوی تخلیه‌ای که طی درخواست دستور تخلیه درشورای حل اختلاف مطرح می‌شود، باتوجه به شرایط مقرر در قانون روابط موجرومستأجر مصوب ۱۳۷۶ (مواد ۴، ۳ و ۵) و همین طور آیین نامه اجرایی آن مصوب ۱۳۷۸ (مواد ۳ به بعد) اساساً رسیدگی ترافعی به معنای خاص صورت نمی‌گیرد ومقنّن با تأسیس نهاد مزبورکه به عنوان استثناء بر اصل رسیدگی‌های ترافعی است درنظر داشته تا امر مربوط به تخلیه اماکن استیجاری با سرعت و سهولت بیشتر و بدون تشریفات معمول، ظرف یک هفته ازتاریخ درخواست صورت پذیرد در حالی که اگر چنین دستوری قابل تجدید نظر دانسته شود با فلسفه مزبور منافات داشته و تفاوتی با حکم تخلیه نخواهد داشت.

ثانیاً: دستور تخلیه با توجه به ماهیت تصمیم و امکان عدول از آن، رأی مدنظر مقنّن در ماده ۲۷ قانون شوراهای‌حل اختلاف محسوب نمی‌شود تا قابلیت تجدیدنظرخواهی داشته باشد.

ثالثاً: هرچند مقنّن درماده ۲۷ قانون شوراهای‌حل‌اختلاف ۹۴ تمامی آرای موضوع ماده ۹ آن قانون را قابل تجدید نظرخواهی دانسته لیکن با توجه به اینکه برخی از مواردی همچون تامین دلیل که طبق ماده ۹ درزمره صلاحیت شوراهای‌حل‌اختلاف قرار داده شده، به هیچ وجه قابلیت تجدید نظرخواهی ندارد لذا می‌بایست مراد مقنّن از آراء قابل تجدید نظر را به معنای خاص رأی (حکم و یا قرار‌های نهایی موضوع ماده ۲۹۹ قانون آیین دادرسی مدنی) تفسیر نمود.

درنتیجه دستور تخلیه صادره ازسوی شورای حل اختلاف قابلیت اعتراض و رسیدگی درمرحله بالاتر (دادگاه) را نداشته و صرفاً همانند هر دستور دیگر از سوی مقام قضایی صادرکننده، وفق مقررات قابلیت عدول خواهد داشت.